2021년 독일에서 모기지를 받는 방법

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실습에 따르면 독일에서 부동산을 사는 것은 수익성 있는 투자입니다. 귀하의 거주지 또는 미래에 대한 투자로 거래를 체결하는 목적에 관계없이 독일의 꾸준히 상승하는 부동산 가격은 비용을 빠르게 상쇄하는 데 도움이 될 것입니다. 이러한 상황에서 2021년 독일의 모기지는 독일 시민뿐만 아니라 러시아인을 포함한 외국인에게도 매력적입니다. 독일의 모기지 이자율은 현재 독일의 주택 융자 역사상 가장 낮은 금리 중 하나이며, 이는 주택 수요가 계속 증가하고 있기 때문입니다.

독일의 부동산과 모기지

독일의 부동산 수요는 공급을 초과합니다. 시장에서 완료된 프로젝트에서 새 건물을 찾는 것은 거의 불가능합니다. 제안 중 건물의 아파트가 지배적이며 건설은 계획 중이거나 2-3년 내에 완료될 예정입니다(계획 외 구매).

독일의 부동산 가격 확산은 큽니다. 독일의 동쪽에서 서쪽 방향으로 성장합니다. 뮌헨 바이에른에서 가장 비싼 주택: 평방 미터당 4천 유로. 베를린의 새 건물에서 생활 공간 비용은 평방 미터당 2,500유로에서 시작합니다. 보조 주택 부동산 가격은 1500유로에서 시작합니다.

독일의 부동산 가격과 임대료의 연간 인상률은 연방 주에 따라 각각 4%에서 6%, 2%에서 3% 사이입니다.

주택이나 상업용 건물을 구입하려면 상당한 금액이 필요합니다. 독일 은행은 독일 시민뿐만 아니라 해당 국가의 비거주자에게도 모기지 대출을 제공할 준비가 되어 있습니다. 건설되고 있기 때문입니다.

독일의 모기지 이자율은 유럽에서 가장 낮습니다. 독일 시민의 경우 0.8~2%, 외국인의 경우 3~5%입니다.

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외국인을 위한 모기지: 조건, 조건 및 요율

외국인은 독일에서 대출을 받고 모기지로 아파트를 구입할 수 있습니다.

2021년 독일에서 대출을 받는 방법을 알아보십시오.

독일 은행은 특히 거래 금액이 100,000유로를 초과하는 경우 개인 및 법인 해외 고객의 요구를 충족합니다.

신용 조건은 각 고객에 따라 다를 수 있습니다. 계약은 구매자의 지불 능력, 계약금 금액, 고객의 신용 기록, 아파트의 상태 및 위치와 같은 여러 요소를 고려합니다.

독일에서 외국 시민을 위한 첫 번째 모기지론은 다음 모기지보다 얻기가 더 어렵습니다. 등록시 총비용의 40~50%를 부담하셔야 합니다.

고객이 금액을 늘리고 싶다면 은행은 원칙적으로 중간에 만나고 이 경우 이자율은 낮아집니다. 이후에 모기지 등록을 하면 계약금이 더 이상 필요하지 않거나 자산 총액의 20%를 넘지 않을 수 있습니다.

클라이언트에 대한 독일 은행의 다른 조건 중에서 가장 일반적인 것은 다음과 같습니다.

고객이 정기적으로 자금을 예치하는 독일 은행에 2년 이상의 개설 계좌가 존재합니다.
고객의 연령 - 21세에서 65세 사이;
독일 연방 공화국 영토에 대한 소득 확인(부동산 임대 포함). 독일에 있는 외국인을 위한 모기지는 기업가로부터 지난 6개월 동안 은행에 소득 명세서를 제출할 때 사용할 수 있습니다. 지난 2년 동안의 계정 명세서;
위자료, 대출 지불 가능 여부 확인 제공. 독일 법에 따르면 대출 상환액은 고객 월 소득의 35%를 초과할 수 없습니다.

"부동산" 섹션에서 임대 및 이 주제와 관련된 모든 질문과 관련하여 독일의 여러 도시에서 부동산 시장 현황을 알아볼 수 있습니다.

대출 만기는 5년에서 30년입니다. 독일 법에 따르면 부동산은 모기지 전액을 상환할 때까지 은행이 처분할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

외국인을 위한 모기지를 받는 방법

독일의 한 은행 또는 다른 은행과의 협력을 결정할 때 독일 은행의 안정성, 정직성 및 무결성을 고려할 가치가 있습니다. 모든 것이 신중하게 계산되고 가능한 모든 뉘앙스가 고려됩니다. 독일에서는 긴급하게 모기지론을 받을 수 없습니다. 모기지를 얻는 것은 여러 단계의 여유로운 과정이며, 그 동안 최상의 옵션을 선택해야 합니다.

1단계: 제안 분석

보다 유리한 대출 조건을 찾기 위해서는 독일 은행 부문의 기존 경쟁을 적극적으로 활용해야 합니다. 그런 상황에서는 게으르지 않고 은행 2~3개 정도에 제한을 두지 않고 시간을 내서 10~15개 기관을 방문하는 것이 더 정확할 것입니다. 이렇게 하면 가장 적합한 옵션을 찾을 가능성이 크게 높아집니다.

따라서 은행에서받은 제안 중 다른 구조의 대표자와 의사 소통하여 언급 할 수있는 더 수익성있는 제안이있을 것입니다. 이러한 상황에서 일부 은행은 고객에게 더 유리한 조건에 동의할 수 있습니다. 경쟁자를 우회하기 위해 이자율을 약간 낮추고 다른 보너스(상환율의 무료 변경 및 기타)를 제공합니다.

제안을 분석할 때 독일의 은행은 5년, 10년, 15년, 20년 동안 이율로 상환 또는 연금 대출을 위한 대출을 제공한다는 사실을 알아야 합니다(새 5년마다 0.5% 인상됨). 즉, 지불 시점에 관계없이 대출 시작 또는 종료 시점에 금액이 일정합니다.

제안을 분석할 때 부동산의 특성에 주의를 기울여야 합니다. 은행은 주로 그들에게 관심을 갖고 자체 위험을 평가할 것입니다. 예를 들어, 취득한 대상이 다음과 같은 경우 은행의 위험이 감소할 때 낮은 대출 금리를 기대할 수 있습니다.

최근 지어진 건물 - 독일에서는 건물이 백년 동안 보증됩니다.
생태, 도심과의 근접성, 물류 측면에서 좋은 위치에 위치합니다.
수동 소득을 창출하기 위한 목적 - 건물이 임대됩니다.

독일에서 부동산을 찾는 가장 인기 있는 방법:

부동산 회사. 부동산을 판매하는 회사의 주소는 독일 연방 공화국의 정보 및 참조 포털 웹 사이트에서 얻을 수 있습니다.
전문 웹사이트: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
경매;
중개인 및 비공개 광고.

제안 중 가장 저렴한 가격은 소위 연립 주택(Reihehäuser)과 도시 아파트(Eigentumswohnung)입니다. 2가구 주택(Doppelhaus) 및 단독 코티지(Einfamilienhaus)의 경우 더 높은 가격. 고대의 정신에도 불구하고 오래된 집 (Altbauhauser)에서 건물을 구입하는 것은 원칙적으로 도시의 중심 지역에 위치하는 데 오래되고 문제가있는 통신, 편안함 부족과 같은 몇 가지 단점이 있습니다. 임대 아파트를 구입할 때 계약 만료 전에 지불금을 인상하거나 세입자를 퇴거시키는 것이 어려울 수 있음을 명심해야합니다.

2단계: 필요한 서류 준비

대출을 신청하려면 여러 문서를 제공해야 합니다. 개인은 다음을 제출해야 합니다.

국제 여권 및 국내 여권(및 그 사본);
설문지(Selbstauskunft);
초기 자본의 존재를 확인하는 은행 거래 내역서;
지난 3 개월 동안의 급여 금액에 대한 은행의 증빙 서류;
세금 환급;
속성에 대한 설명;
물건의 가치에 대한 독립적인 평가의 결과.

법인에는 다음이 필요합니다.

세금 환급;
2년 대차대조표;
사업의 현재 생산 및 경제 분석(BWA);
속성에 대한 설명.

필요한 서류 목록은 최종적인 것이 아니며 은행의 요구 사항에 따라 다를 수 있습니다.

3단계: 은행 계좌 개설 및 보충

독일의 부동산 지불은 은행 송금을 통해 러시아 Sberbank를 포함한 은행을 통해서만 이루어질 수 있습니다. 모기지를 받으려면 외국 시민이 독일 은행에 계좌를 개설해야 합니다. 이를 위해서는 고객이 직접 참석해야 합니다("우편 정당화"는 독일 시민에게만 적용됨).

계좌를 개설하려면 국제 여권 및 국내 시민 여권의 원본과 사본, 등록 및 완성된 은행 양식이 필요합니다. 일부 은행은 참조 추천이 필요할 수 있습니다. 독일에서는 "깨끗한" 자본을 다루려고 하기 때문입니다.

계정이 유로로 개설되고 해당 계약이 체결됩니다. 새 계좌를 개설한 날에 새 계좌에 돈을 입금할 수 있습니다.

4단계: 계약 체결

모든 조건에 동의한 후, 모기지론을 받기 위한 계약을 체결할 차례입니다. 이에 대한 법적 근거는 독일 민법(문단 601-610)과 모기지 은행에 관한 법률(문단 14-16, 19)입니다.

모기지 대출 계약서에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

제공된 대출 금액 : 대출 금액 및 대출 금액 및 기타 비용에 대해 공제 된이자;
모기지 제공 조건 및 필요한 지불 : 대출에 대한이자 지불 시작, 지불 시간, 월별 할부 금액, 이자율 및 상환을위한 할부의 계산 대출 기관;
모기지 상환 방법;
모기지 획득 조건 준수 - 토지 등록부 입력, 차용인의 지불 능력 확인, 보험 계약 체결;
계약 종료시 : 기간 만료 후 당사자의 행동, 은행의 대출 연장 조건, 지연 지불의 경우 차용인에 대한 결과, 계약 종료 조건.

독일 모기지 등록 조건

대출 처리는 한 달 이상 내에 이루어집니다. 1단계에서는 등록에 필요한 서류를 준비해야 하며 약 2주가 소요됩니다. 동시에 공급 시장을 더 잘 알게 될 가치가 있습니다.

그런 다음 개인적으로(외국인의 경우 이 조건은 필수 사항임) 여러 은행을 방문하여 조건과 이자율을 숙지하고 모기지 신청을 해야 합니다. 이는 2~4일 이상이 소요될 수 있습니다.

여러 은행과의 사전 협상 후 모기지론 발행 결정 결과를 기다리는 데 최대 4주가 소요될 수 있습니다. 마지막 단계에서 가장 유리한 제안을 선택하고 계좌를 개설하고 선택한 은행에 입금해야 합니다.

독일에서 부동산을 구입할 때 추가 비용

독일에서 신용으로 집을 구입하려는 모든 사람은 합의된 가격 외에 추가 비용이 발생할 필요성을 고려해야 합니다. 우선 토지 등록부(Grundbuchhauszug)에 새 소유자를 입력해야 합니다. 그러려면 부동산세를 내야 합니다.

구매 가격에 대한 세율은 구매 대상의 위치에 따라 3.5%(작센)에서 6.5%(노르트라인-베스트팔렌) 사이입니다. 독일 법에 따르면 이 세금은 구매자와 판매자가 공동으로 그리고 개별적으로 지불해야 합니다.

또한 구매자는 다음에 대해 지불합니다.

재산권 재등록 - 구매 금액의 0.5 ~ 1%;
공증인 서비스 - 1.5%에서 3%;
중개인 / 부동산 중개인의 수수료 - 3%에서 6%(때로는 판매자와 함께). 저렴한 물건은 1,500에서 5,000유로의 고정 요금으로 지불됩니다.
기타 비용 (등록을 위해 토지 등록부에서 추출액 작성, 연간 150유로의 은행 계좌 유지).

모기지론 등록에는 다음과 같은 추가 비용이 수반됩니다.

대출 금액의 1%(등록용)
대상의 독립적 인 평가에 대한 지불 - 1-2,000 유로;
실사(객체 감사) - 가치의 0.5~1.5%.

독일에서 부동산을 구입할 때 세금에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하십시오.

독일에서 모기지론 상환

모기지의 조기 상환은 은행에 수익성이 없습니다. 이익을 잃습니다. 그러나 경쟁적인 환경에서 은행 기관은 유연해야 합니다. 이러한 이유로 독일 은행은 고객에게 조기 상환 옵션을 제공합니다. 예를 들어 매년 연금 지불 외에도 대출 기관의 10 %를 상환하는 관련 기사가 계약에 포함됩니다.

비율, Zinsen 및 Tilgung: 그것들은 무엇인가

연금 모기지 대출 지불 계산 계획은 투명합니다. 총 연간 지불액(요율)은 Zinsen - 대출 금액에 대한 은행의 이자와 Tilgung - 대출 기관의 연간 비율의 두 가지 금액으로 구성됩니다.

이 금액을 12(개월 수에 따라)로 나누면 월별 비용을 계산할 수 있습니다. 연금 지불의 크기는 변경되지 않습니다. 그 안에서 Zinsen은 지속적으로 감소하는 반면 Tilgung은 증가합니다.

전형적인 독일 모기지 대출 모델은 다음과 같습니다.

매월 600유로를 예치할 수 있는 능력이 있는 고객은 10년 동안 100,000유로의 대출을 받습니다.
은행은 연 3.22%(3,220유로)의 지불율을 설정했으며 월 지불액은 268유로와 33센트입니다.
이 경우 대출 기관을 상환하기 위해 월 331유로 67센트 또는 연간 약 4천 유로(4% Tilgung에 해당)가 남아 있습니다.
독일 은행은 Tilgung(1% 제공)을 줄이려고 하며 고객이 이 지표를 계속 높이면 이자율을 높여 차용인에게 "벌칙"을 줍니다.

Sondertilgung - 대출 기관을 신속하게 상환하는 능력

독일에서 부동산을 구입하기 위해 모기지를 받은 외국인은 총 대출 상환액을 줄일 수 있습니다. 높은 경쟁으로 인해 대다수의 모기지 은행은 고객에게 그러한 기회를 제공해야 합니다. 이렇게 하려면 계약을 체결할 때 Sondertilgung-Möglichkeiten에 대한 조항을 입력해야 합니다.

이 조항은 대출금의 일부를 매년 예정에 없던 상환할 수 있는 권한을 부여합니다. 계약서에 서명하기 전에 대출 금액의 최대 3% 이상을 지불하기 위해 상환 비율을 포함해야 합니다.

그것은 모두 협상 방법에 달려 있습니다. 올바른 접근 방식을 사용하면 이러한 지불 규모를 5-7%로 높일 수 있습니다. 그러나 이 금액은 필요하지 않습니다. 도도 , , , , , , , , , , , , 자유 자본이 나타나면 패널티 없이 부채를 갚는 데 사용할 수 있음.