해외에서 집을 사는 것은 모든 투자자의 삶에서 중요한 사건입니다. 하지만 거래가 성사된 후에도 새 주인의 번거로움은 줄어들지 않을 것이다. 반대로 그는 이제부터 현지 법률과 규정을 고려하여 구매를 처리해야 합니다. 여기에 개인 대리인이 있으면 편리합니다. 개인 대리인은 재산을 인수하는 번거로움을 덜어주고 임차인에게 임대할 때 최대한 활용할 수 있도록 도와줍니다. 이곳에서 일정량의 제곱미터를 구입하고자 하는 사람은 독일 부동산 관리의 기본 원리를 공부해야 합니다.
신뢰 관리: 개념 뒤에 숨겨진 것
"신뢰"와 같은 용어는 세계 대부분의 국가에서 특정 서클에서 사용됩니다. 어쨌든 선진국의 법률은 부동산 소유자의 권리 중 일부를 다른 사람에게 이전하는 것과 관련하여 확실히 작동합니다. 대부분의 경우 이러한 권리의 범위는 소외 절차를 제외한 모든 조치에 적용됩니다. 권한이 있는 사람에게는 그러한 권한이 부여되지 않습니다.
외국인이 자신의 집이 위치한 국가에 상시 체류할 수 없기 때문에 관리의 필요성이 발생합니다. 어쨌든 독일 국가에서는 소유권을 입력했다는 사실이 거주 허가를 받을 기회를 제공하지 않습니다. 예, 유리한 측면에서 소유자를 특성화하지만 거주를 제공하지는 않습니다.
외국 부동산의 행복한 소유자는 고국에 머무르는 동안 공과금을 적시에 지불하고 세입자가 집세 계좌에 자금을 지불하는 것을 추적할 수 없으며 아파트의 세심한 취급을 다음과 같이 모니터링할 수 없습니다. 전체. 이 모든 것은 공식 대리인이 수행합니다.
따라서 신뢰할 수 있는 회사는 다음을 수행해야 합니다.
- 거주 대상과 관련된 모든 당사자(세입자, 소유자, 유틸리티, 지역 집행 기관)와 통신을 계속하십시오.
- 모든 관련 지불을 수행하고 임대 계약에 따라 지불을 모니터링합니다.
- 모든 금융 거래에 대한 보고서를 소유자에게 제공합니다.
- 세입자의 불만을 수락합니다.
- 메일을 받다;
- 건물 수리를 보장하기 위해 (자재 및 노동 비용은 별도로 지불됨)
- 필요한 경우 새 세입자를 찾습니다.
권한을 부여받은 대리인은 부동산 관리와 관련된 모든 기술 및 경제적 문제를 처리합니다. 소유자는 자신의 재산과 동일한 영역에 지속적으로 있을 수 있는 기회가 있는 경우 소유자 자신이 하는 것과 같습니다.
구매할 품목을 선택할 때 고려해야 할 사항
2021년이 당신에게 해외 부동산 구매로 표시된다면, 좋은 가격에 무언가가 당신에게 나타날 때뿐만 아니라 성공적인 거래가 고려될 수 있다는 것을 잊지 마십시오. 대부분의 경우 객체 자체가 중요합니다. 무엇이든 결정하기 전에 다음 특성을 고려하십시오.
- 집이나 아파트의 위치. 독일의 대도시에서는 청구되지 않은 주택을 구입하는 것이 매우 어렵습니다. 베를린이나 뮌헨과 같은 도시에서 무엇을 구입하기로 결정하든 항상 이 집을 임대할 수 있습니다. 시골에 대해서도 마찬가지입니다.
- 건설 품질. 이 나라의 모든 것이 너무 좋다는 사실에도 불구하고 낡았거나 품질이 낮은 시설에 들어갈 확률은 매우 높습니다. 즉, 건설 날짜, 사용된 자재에 대한 정보(가능한 경우), 집의 기반 시설, 외관 및 기타 기술적 특성 등 구매에 대한 모든 것을 알아야 합니다. 지붕, 난방, 벽에 특별한주의를 기울이십시오. 마지막 수리가 수행된 기간과 건설 후 수행된 변경 사항을 지정하십시오. 아마도 내 하중 벽이 영향을 받았거나 바닥이 단열되었을 것입니다.
- 주어진 지역의 시장에서 요청된 값의 준수. 매우 자주 과장되어 있으며 이는 이전 소유자의 개인적인 변덕입니다.
- 건물 소유자 회의의 결론을주의 깊게 연구하십시오. 때로는 매우 유용한 정보가 포함될 수 있습니다.
- 유틸리티 요금을 분석합니다. 그들이 얼마나 정기적으로 입금되었는지, 과대 청구되었는지 여부가 중요합니다. 그러한 사실이 발생했다면 그 이유를 알아야 합니다. 이전 소유자가이 문제에 대한 법적 절차 단계에 있음이 밝혀 질 수 있습니다.
- 매각 당시 부동산을 소유하고 있는 사람의 수를 명확히 하십시오.
거래일 전에 구매에 대해 조금도 의심하지 마십시오.
관리 회사에 할당된 책임
투자자로서 구매자의 주요 목표는 구매를 최대한 활용하는 것입니다. 정기적으로 임대료를 지불하고, 맡겨진 재산을 신중하게 사용하고, 모든 종류의 사소한 문제로 집주인을 귀찮게하지 않는 세입자를 찾고 싶은 것은 매우 논리적입니다. 이와 관련하여 독일에 있는 대표자에게 어떤 업무를 위임할 수 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
상업적인 측면
먼저 중개자가 취하는 상업적 뉘앙스를 처리합시다.
- 은행 계좌 개설. 때때로 교장은 관리 회사가 모든 거래를 온라인으로 수행할 수 있는 기존 계정의 사용을 허용합니다. 동시에 수탁자는 자신의 필요를 위해받은 자금을 사용할 권리를 얻지 않고 임대 계정 만 관리합니다.
- 임대료 지불 영수증 제어.
- 세입자가 제 시간에 숙박비를 지불하지 않은 경우 세입자에게 경고를 보냅니다.
- 모든 현재 비용 지불: 세금, 대출, 다양한 서비스. 필요한 모든 서류와 자금이 있는 경우 렌탈 계정에서 지불합니다.
- 물, 가스, 난방, 전기와 같은 공인 조직의 유틸리티 소비에 대한 연간 재계산 구현.
- 세입자와 운영 비용의 연간 조정.
- 모든 지불에 대한 보고서를 제공합니다.
- 숙박비 결제에 대한 서약금의 수령 및 보관을 추적합니다.
- 송장에 일부 변경 사항이 있는 경우 부동산 소유자에게 보고서를 제공합니다.
- 임대 계정의 자금 이동에 대해 집주인에게 보내는 연례 보고서.
기술적 문제 해결
재정적 문제 외에도 건물 및 구조물을 취급할 때 부득이하게 직면해야 하는 모든 기술적 문제를 관리 회사에서 해결합니다. 특히 소유자는 다음과 같은 지원을 기대할 수 있습니다.
- 계획되거나 계획되지 않은 다양한 유형의 수리 작업의 조직 및 구현. 이것은 오래되거나 낡아빠진 통신 시스템이나 건물 자체의 일부를 업데이트할 수 있습니다. 여기에는 비상 사태의 결과로 필요한 수리도 포함됩니다.
- 소비된 자원을 절약하고 최적화하기 위해 필요한 조치를 취합니다.
이 책임 목록은 완전하지 않습니다. 부동산 소유자의 개인적 요구 사항과 대상 자체의 특성에 따라 다릅니다.
법률 및 대표 문제
가장 어려운 것은 외국 법률과의 관계에 영향을 미치는 법적 영역으로 간주 될 수 있습니다. 독일어에 대한 적절한 지식, 경험 및 구사력이 없으면 주거 또는 상업 공간의 소유자는 자신에게 다소 불리한 상황에 처할 수 있습니다.결국, 독일 연방 공화국의 입법에는 많은 함정이 있을 수 있으며, 이를 잘 알고 있는 사람만이 우회할 수 있습니다. 따라서 법적 측면에서 관리 회사는 다음 사항을 처리해야 합니다.
- 부동산 소유권 문제와 관련된 모든 국가 기관 및 기타 구조에서 소유자의 이익을 대표합니다.
- 자산 관리를 최적화하기 위해 제3자 및 세입자와 협상
- 집주인과 합의한 후 임대료 인상에 대해 세입자에게 알립니다.
- 주택 소유자를 대신하여 임대 계약을 체결하고 종료합니다.
- 서신을 수행하고 위탁 대상에 관한 모든 서신을 보관하십시오. 받은 편지와 통지서의 사본을 소유자에게 제공하십시오.
- 보험 사고가 발생하면 보험사와 협력하십시오.
- 변호사의 개입이 필요할 때 변호사와 교류하십시오.
이 목록도 최종적이지 않습니다. 전체 목록은 건물의 특성과 상태에 따라 다릅니다.
전문가에게 자산을 신뢰하는지 확인하는 방법
외부인에게 맡겨야 할 문제의 중요성을 감안할 때 부동산 소유자의 주요 관심사는 관리 회사의 올바른 선택이라고 가정하는 것이 매우 논리적입니다. 여기서 몇 가지 사항을 기억하는 것이 중요합니다.
- 대부분의 경우 자산 관리 서비스는 귀하가 구매하는 부동산 중개업체에서 제공합니다. 리셀러가 제공하는 애프터 서비스 중 하나입니다.
- 우리가 비즈니스를위한 건물, 즉 상업용 부동산에 대해 이야기하는 경우 원칙적으로 소유자 자신이 건물 관리에 대한 책임이 있습니다. 더 수익성이 높고 저렴하며 신뢰할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 신뢰할 수 있는 사람을 고용해야 하는 경우 이 경우 소유자는 선호할 사람을 독립적으로 결정할 권리가 있습니다.
- 아파트를 사는 경우에는 상황이 조금 다릅니다. 이는 건물의 일부만 취득했기 때문입니다. 따라서 수탁자 선택에 간접적으로 만 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 소유자 총회에서 투표로 결정됩니다.
그렇다면 어떻게 당신의 재산을 안전한 손에 넣을 수 있습니까? 한 가지 확실한 것은 훌륭한 평판을 가진 조직이 필요하다는 것입니다. 우선, 관심 있는 중개자의 관리 하에 있는 객체의 수를 지정하십시오.
귀하의 자산이 전문가의 손에 넘어가도록 하려면 이미 비즈니스를 하고 있는 고객의 연락처를 요청하십시오.
중개인 서비스 비용을 지불하는 데 특히 주의하십시오. 현재 독일 시장에 존재하는 것과 너무 다르지 않아야 합니다. 이렇게하려면 상황을 모니터링하고 다른 회사가 자신의 작업을 얼마나 평가하는지 확인하십시오.
또 다른 측면은 계약 조건입니다. 너무 성실하게 직무를 수행하지 않는 회사는 관계를 종료할 권리가 없는 문서에 서명하는 경향이 있습니다. 이런 종류의 동반자는 확실히 당신을 위한 것이 아닙니다.
한 달 이내에 계약 해지를 허용하는 사람을 우선합니다. 이 경우 회사는 귀하를 유지하는 데 관심을 가질 것입니다. 그러나 장기간 계약을 체결하면 품질이 좋지 않은 작업으로 해고 될 위험이 없으며 해결하는 대신 새로운 문제 만 발생합니다.
회사가 하는 일을 정확히 파악하기 위해 수고를 하십시오. 예를 들어, 바이에른에는 이 지역에서 서비스를 제공하는 사무실이 약 80개 있습니다. 그러나 대부분 부동산, 관광, 렌터카 등 다방면의 활동을 하고 있다.
외국인 투자자의 경우, 전문 분야가 좁은 회사가 더 적합합니다. 이것은 그녀가 당신이 관심 있는 시장에 대해 더 잘 알고 있다는 보장입니다.
그리고 한 가지 더 중요한 점은 전문 조직, 즉 관리 회사 협회 및 소비자 권리 보호 협회에 선택한 중개자의 참여입니다.
결과
해외에서 부동산을 구입할 때는 구입 대상을 맡아줄 중개자가 필요하다는 사실에 대비하세요. 독일에서는 이러한 서비스가 관리 회사에서 제공됩니다. 그러나 그들 중 하나와 계약을 체결하기 전에 다음 사항을 고려하십시오.
- 전문 중재자는 현재의 모든 업무(법률, 기술, 재정)를 처리합니다.
- 승인 된 사람은 서명 된 계약에 따라 재산 소외를 제외하고 소유자를 대신하여 모든 문제를 해결할 권리를받습니다.
- 전문가를 선택할 때 권장 사항을 제공하고 작업 이력을 연구하고 전문 협회의 회원인지 확인하도록 요청하십시오.
그러나 구매를 맡길 사람을 독립적으로 선택할 수 있는지 여부는 대상 유형과 해당 소유권 지분에 따라 다릅니다.
