스페인에서는 렌탈 사업이 점진적으로 발전하고 있습니다. 이것은 500,000 유로에서 부동산 구매를위한 거주 허가를 얻을 수있는 기회뿐만 아니라 관광객과 심지어 스페인 사람들에게 주택을 임대하여 좋은 이익을 얻을 수 있기 때문에 촉진됩니다. 스페인에서 아파트를 임대하는 방법에 관심이 있다면 우선 이러한 유형의 비즈니스의 법적 측면과 특성을 숙지해야 합니다.
스페인에서 렌탈 사업은 얼마나 수익성이 있습니까?
주로 관광객에게 임대할 목적으로 구입하는 리조트 지역에 위치한 부동산은 여름철(관광객 부동산의 약 90%가 휴가철에 점유됨)에 수요가 더 많고, 반면에 나머지 해안선 근처의 주택과 아파트는 일반적으로 비어 있습니다 ... 그럼에도 불구하고 리조트 지역의 관광 숙박 시설 임대는 소유자에게 연간 평균 5 %의 수익성을 제공하므로 해변 지역에서 조직 된 단기 임대 사업은 상당히 수익성이 있습니다.
장기적으로 부동산을 임대하는 것도 마찬가지로 수익성이 있습니다. 대도시에서는 임대 부동산에 대한 수요가 계속 증가하고 있습니다.
2021년 기준으로 22~29세 젊은이의 27%가 저축을 하기보다 집을 사는 것을 선호합니다.
또한 스페인은 교환 프로그램으로 이곳에 오는 학생들 사이에서 점점 더 인기 있는 나라가 되고 있습니다. 특히 발렌시아 시에는 외국인 유학생이 많이 유입되고 있다.
임대료의 종류는 무엇입니까
스페인과 세계 다른 국가의 임대료에는 장기 및 단기의 두 가지 유형이 있습니다. 장기 임대를 위해 부동산을 임대할 때 집주인은 세입자와 계약을 체결하며 일반적으로 1년 동안 지속됩니다.
동시에 스페인 법은 임차인을 매우 보호하므로 계약 만료 후 임차인이 갱신을 원할 경우 계약을 종료할 강력한 이유가 없는 한 임대인은 임대차 계약이 만료될 때까지 임대차 계약을 갱신해야 합니다. 총 임기는 5년이다.
세입자가 임대 갱신을 원하지 않고 아파트를 떠나려는 경우, 계약 종료 30일 전까지 건물 소유주에게 이를 알려야 합니다.
장기임대료는 단기임대에 비해 저렴하지만 단기임대가 아닌 지속적으로 안정적인 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있다.
단기임대료는 임차인의 필요에 따라 수일에서 수개월까지 주택을 임대하는 것입니다.
짧은 렌탈 기간은 관광객, 학생 및 출장 여행객에게 더 적합합니다. 또한 단기 임대는 장기 임대보다 다소 비쌉니다. 그러나 세입자의 정기적 인 변경은 새로운 사람들과의 지속적인 접촉이 필요하기 때문에 집주인은 부동산에 훨씬 더 많은 시간과 관심을 할애해야합니다.
협상, 세입자의 출입, 각 세입자 후 집 청소 조직 -이 모든 과정에서 아파트 소유자의 지속적인 참여가 필요합니다.
임대료에 영향을 미치는 요인
스페인의 임대 가격 형성에 영향을 미치는 요인은 다음과 같습니다.
- 위치;
- 주택 유형;
- 임대료.
지역
부동산의 위치는 임대 가격에 영향을 미치는 주요 요인입니다. 카탈루냐와 코스타 블랑카, 코스타 브라바는 이 나라에서 가장 물가가 비싼 지역으로 간주됩니다.
해안선에서 멀리 떨어진 모든 주요 도시에서도 값비싼 임대가 가능합니다. 따라서 스페인의 리조트와 대도시의 임대 비용은 침실, 평방 미터 및 리노베이션 수에 따라 한 달에 1200에서 5000유로까지 다양합니다. 동시에 작은 마을에서는 월 임대료가 300에서 600유로입니다.
속성 유형
상업용 또는 주거용, 별장 또는 빌라, 아파트 또는 방과 같은 부동산 유형을 임대하는 것도 중요합니다. 예를 들어, Torrevieja에서는 면적이 75제곱미터인 방 3개짜리 아파트를 빌릴 수 있습니다. 미터는 하루 40유로, 같은 지역의 집은 50유로입니다.
월 임대료
임대료는 집주인이 개인적으로 결정합니다. 위치, 리노베이션 완료, 침실 수, 전체 면적, 추가 편의 시설의 가용성 등을 고려하여 형성됩니다.
임대 부동산 인도 면허 등록
단기 임대 주택을 임대하려면 국가의 일부 지역에서 관광 면허증을 취득해야 합니다. 이러한 지역에는 카탈로니아, 마드리드, 안달루시아, 발레아레스 제도, 카나리아 제도가 포함됩니다.
스페인 법은 "관광객 숙박 시설"과 같은 개념을 제공하지 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다. 따라서 이 문제는 지역마다 다르게 규제됩니다. 그럼에도 불구하고 면허 취득 절차는 어디에서나 동일합니다.
부동산 소유자는 시청/지역 관리국에 연락하여 부동산 임대 적합성을 증명해야 합니다. 문서에서 "책임 선언"이 필요합니다. 이것은 모든 필수 요구 사항에 대한 주택 조건의 준수를 확인하는 문서입니다.
그런 다음 개체가 등록부에 입력되고 소유자에게 식별 번호가 있는 등록 인증서가 발급됩니다.
이러한 라이센스를 얻는 비용은 모든 지역에서 다릅니다. 평균적으로 가격은 170~500유로입니다.
라이센스는 사람이 아닌 부동산에 대해 발급되므로 개체가 판매되면 새 소유자에게 이전된다는 점을 염두에 두어야 합니다(당시 유효 기간이 만료되지 않은 경우).
또 다른 중요한 점은 소유자는 인터넷을 포함하여 모든 임대 공고에 발급된 등록 번호와 부동산 범주를 포함해야 한다는 것입니다.
임대차계약 체결
임대 규칙은 스페인 법(1994년 11월 24일자 도시 임대법 No. 29/1994)의 적용을 받습니다. 이 문서에 따라 아파트 소유자와 세입자는 서면 임대 계약을 체결할 것을 권장합니다.
계약 작성 형식은 임의적일 수 있지만 다음 조항을 반영해야 합니다.
- 임대인 및 임차인의 개인 식별 데이터
- 지불 조건(월 임대료 금액, 집주인이 임대료를 인상할 권리가 있는지 여부, 당사자 중 누가 유틸리티 및 기타 추가 서비스(예: 영토 청소, 수영장 청소 등) 비용을 지불하는지)
- 재고, 가구, 가전 제품 목록 및 배송 당시 상태에 대한 설명.
거래는 공증인에 의해 공식화될 수 있으며 정보는 재산 등록부(Registro de Propiedad)에 입력됩니다. 전대와 관련하여 이러한 유형의 임대 주택은 부분적으로만 허용되며 이 결정은 사전에 집주인과 논의해야 합니다.
임대 요금은 당사자 간의 합의에 의해 설정되어야 합니다. 법에 따라 집주인은 인플레이션 지수에 따라 계약 기간 동안 임대료를 인상할 권리가 있습니다(계약에 이 가능성이 명시된 경우).
임대인이 할 수 없는 것은 (임대차 계약서에 달리 명시되지 않는 한) 한 달 이상 전에 요구하는 것입니다.
임대료 정산 시(보통 매월 첫째 주에 발생) 아파트 소유주는 세입자에게 지불 영수증을 발급하거나 은행 송금으로 지불한 경우 은행 거래 명세서를 발급해야 합니다.
세입자가 임대료를 지불하지 않으면 집주인은 경찰에 연락할 권리가 있습니다.이 후에 부채가 지불되지 않으면 소유자는 파렴치한 세입자의 퇴거 문제를 제기 할 권리가 있습니다.
대부분의 국가에서와 마찬가지로 임대 계약을 체결할 때 예상 세입자는 월세 금액만큼 보증금을 지불해야 합니다. 체크아웃 시 가구 및 가전제품이 체크인 시와 동일한 상태로 유지되는 경우 보증금은 임차인에게 전액 반환됩니다.
집주인이 보증금 반환을 거부하는 경우 세입자는 경찰에 연락할 권리가 있으며, 보증금 외에 집주인도 지연 기간 동안 누적된 이자를 지불해야 합니다.
계약 종료 시 아파트에서 파손이 발견된 경우 파손 비용은 보증금에서 공제됩니다.
부동산 소유자가 자신의 부동산을 팔고자 하는 경우 법에 따라 먼저 세입자에게 제공해야 합니다.
임대 소득의 비용 및 과세
주택 소유자는 매년 세금 보고서에 임대 소득을 보고해야 합니다. 임대에는 다음과 같은 세금이 부과됩니다.
- 부동산 임대 소득에 대한 세금 - 24%의 세율(단기 비자로 스페인을 방문하는 비거주자에게는 제공되지 않음);
- 부동산에 대한 개별 세금(IBI) - 부동산 지적 가치의 최대 2%.
평균적으로 세금 납부는 아파트 임대에 연간 100~500유로, 빌라 임대에 300~2000유로가 소요되는 것으로 나타났습니다.
세금 외에 유틸리티(가스, 수도, 전기, 전화, 인터넷 등)에 대한 지불이 부동산 비용에 추가됩니다. 이러한 서비스에 대한 비용을 누가 지불하는지에 대한 질문은 소유자와 임차인 간에 사전에 합의되어야 하며 계약에도 반영되어야 합니다. 집주인은 집의 재장식 및 자본 수리에 대한 책임이 있고 세입자는 현재 수리에 대한 책임이 있습니다.
임대 회사
부동산 소유자는 부동산을 직접 임대하거나 특정 관리 회사에 연락하여 많은 조직 문제를 처리할 수 있습니다.
대부분의 경우 관리 회사는 다음 유형의 서비스를 제공합니다.
- 세입자 검색;
- 임대 계약 작성;
- 주택 인도 기간 동안의 문서 유지 관리;
- 세금 보고서 작성 및 제출;
- 상담;
- 부동산 개조;
- 영토 유지 관리(청소, 수영장 청소, 잔디 관리 등);
- 임대 비용 미납 사례에 대한 보험.
운용사 수수료는 임대료의 약 7~15%입니다.
관리 회사 외에도 소유주는 부동산 중개소에 연락할 수도 있습니다. 단, 이 경우 임대한 방에 대해서만 서비스를 제공받을 수 있으며, 방이 많은 건물 전체를 관리해야 하는 경우에는 관리회사의 서비스를 이용하는 것이 유리합니다.
마침내
500,000 유로에서 스페인 부동산을 취득하면 외국인에게 거주 허가를 얻을 수 있는 기회가 제공되지만 거주 카드가 그러한 투자의 유일한 이점은 아닙니다.
스페인의 렌탈 사업은 입지를 강화하고 있으며 매년 수익성이 높아지고 있습니다. 이 나라는 호스텔과 호텔 대신 매일 아파트 임대를 선택하는 전 세계 수백만 명의 관광객이 매년 방문합니다. 그러나 장기 임대는 수익성이 낮습니다.
스페인에서 아파트나 집을 임대하려면 왕국 전체와 개별 지역 모두에서 임대 문제의 법적 측면을 주의 깊게 연구해야 합니다. 각각의 뉘앙스가 있기 때문입니다. 예를 들어, 일부 지역에서는 단기 임대를 위해 부동산을 임대하기 전에 특별 허가를 받아야 합니다. 또한 스페인에서 임대 소득에 대해 부과되는 세율 및 기타 관련 비용에 대해 자세히 숙지해야 합니다.
